1. Documentação exigida do comprador
Identificação e estado civil
Pessoa físicaRG/CPF ou CNH válida, comprovante de residência atualizado (últimos 90 dias) e certidão de nascimento (solteiros) ou de casamento. Caso haja regime de bens diferenciado, anexar o pacto antenupcial registrado.
Capacidade financeira e renda
Financiamento / FGTSÚltimos 3 contracheques/holerites ou declaração do Imposto de Renda completa com recibo. Se utilizar FGTS, apresentar o extrato atualizado e cópia da Carteira de Trabalho (CTPS).
Fluxo sequencial da coleta documental
Comprador e vendedor preparam RG, CPF e estado civil.
Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (RI) e certidões de débitos.
Varredura de processos judiciais e protestos do vendedor.
Lavratura no tabelionato e ITBI pago no cartório.
Distribuição do volume documental por categoria
Por categoria de análise (%):
Em regimes de comunhão parcial ou universal de bens, a concordância do cônjuge (outorga uxória/marital) e a apresentação de seus documentos pessoais são obrigatórias tanto na compra quanto na venda.
2. Documentação exigida do vendedor (PF ou PJ)
Vendedor pessoa física (PF)
Certidões pessoaisRG, CPF, comprovante de residência e estado civil. Certidões negativas de feitos ajuizados (Justiça Estadual e Federal), certidão trabalhista (TST), certidão negativa de débitos federais e certidão de protestos.
Vendedor pessoa jurídica (PJ)
Empresas e construtorasContrato social consolidado, cartão CNPJ, RG/CPF dos sócios administradores, CND conjunta da Receita Federal/INSS, CND trabalhista e certidão de regularidade do FGTS (CRF da Caixa).
3. Documentação específica do imóvel
| Documento do imóvel | Órgão emissor | Objetivo jurídico | Prazo / observação |
|---|---|---|---|
| Matrícula atualizada com ônus reais | Cartório de Registro de Imóveis (RI) | Atesta a titularidade e a ausência de penhora, usufruto ou hipoteca | Validade: 30 dias |
| Certidão negativa de IPTU | Prefeitura Municipal | Comprova a quitação dos débitos tributários do imóvel | Certidão tributária |
| Declaração de quitação condominial | Síndico / administradora | Garante isenção de débitos de condomínio (dívida propter rem) | Firma reconhecida |
| Habite-se / planta aprovada | Prefeitura / Secretaria de Urbanismo | Confirma a regularidade da construção e a autorização de habitação | Imóveis edificados |
| Declaração de utilidades (água / luz) | Concessionárias públicas | Garante a inexistência de faturas pendentes em nome do imóvel | Últimas faturas |
Imóveis rurais e situações especiais
Exigências para imóveis rurais
CAR / CCIR / ITRPara propriedades rurais, exige-se o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR/INCRA), o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e a prova de quitação do ITR dos últimos 5 anos.
Imóveis financiados ou com inventário
Interveniente quitanteImóvel financiado exige saldo devedor e anuência do banco (interveniente quitante). Se for oriundo de herança, o inventário deve estar concluído e registrado na matrícula antes da venda.
Apresentar a documentação completa antes da assinatura do contrato de promessa de compra e venda reduz drasticamente o risco de cancelamento do negócio e protege ambas as partes de prejuízos financeiros e disputas judiciais.
Os prazos de validade e as exigências podem variar conforme o cartório, o município, o banco e o tipo de imóvel. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado nem a consulta ao cartório de registro de imóveis.
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